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房產繼承糾紛問題

來源:華南婚姻家事法律研究中心 作者:李小非律師 時間:2016-11-29 11:42:49


摘要:房產繼承是一種所有錢及使用權繼受取得方式的一種。房產繼承,按字面可知,繼承與房產緊密相連,密不可分,在房產繼承糾紛中房改房繼承問題比較復雜,下面為您詳細介紹。

房產繼承包括商品房、經濟適用房、房改房、其他房屋繼承的問題,其中房改房的繼承問題比較復雜,繼承與房產緊密不可分割,在司法實踐中糾紛也是千奇百怪、錯綜復雜。

(一)無論是商品房,還是經濟適用房,繼承時都比較簡單,只要房屋是被繼承人的財產,就作為被繼承人的遺產分配即是了。但是實踐中經常有這樣幾個問題:

1.房屋所有權人雖然是被繼承人,但是購買此房屋時存在外債的,則要將外債還清,然后再作為遺產分配。

2.房屋所有權人雖然是被繼承人,但是有個別子女的出資,則被繼承人死亡時,若出資的子女不能證明是借貸關系的,則仍然要作為遺產進行分配。若是能證明借貸關系的,則應該先償還出借人的借款,然后再作為遺產共同分配。

3.若被繼承人對房屋有遺囑的除外。

(二)最為復雜的是房改房的繼承問題。

房改房是有一定福利性質的房子,是各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。房改房的產權可分為兩種:一種是按成本價購買的房改房;一種是按標準價購買的房改房;一種是按標準優惠價購買的房改房。與此相對應的有兩種產權證;即按成本價購買的產權證(以下簡稱成本價);按標準價購買的產權證(以下簡稱標準價)。

按成本價購買的房改房:是購買人對房屋有完全的占有、使用、處分的權利,不需要經過原產權單位的同意,這是購房人享有的完全產權,在這種情況下,被繼承人死亡的,則此房屋作為被繼承人完全的遺產進行分配。

按標準優惠價購買的房改房:是購房人僅享有所購住房的有限使用權、有限的收益權和處分權,它不像以成本價購買的住房,購房人擁有完全的產權。以標準價購買的住房,購房人所擁有的產權比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。例如當年職工以1500元/平方米的標準價購買的,當年的成本價為2000元/平方米,則該職工對該住房擁有3/4的產權。但是,購房人和單位所簽署的買賣合同另有約定的除外。所以,按標準優惠價購買的房改房,則只能對于被繼承人享有權利的部分進行繼承,對于單位所享有權利的部分是不能作為遺產進行繼承的。

(三)公有住房的承租人死亡時房產如何繼承。

上面第二種情形講述的是承租人將單位的房子購買下來,而這個問題講的是承租人沒有購買公有住房時,在產權還屬于單位時,房產如何繼承?根據《城市公有住房管理規定》第二十八條之規定:“承租住宅用房的,承租人在租賃期限內死亡,其共同居住兩年以上的家庭成員愿意履行原契約的,可以辦理更名手續。”這說明,公房承租人死亡時,其繼承人只要具備共同居住兩年以上的條件,就可以繼續享有承租權,我們也通常稱之為承租權的繼承權。

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